固定資産税と不動産取得税との関係

今回は固定資産税と不動産取得税との関係についてお話ししていきたいと思います。不動産取得税とは土地や家屋を取得したときに一度だけかかってくる都道府県に収める税金です。国税ではなくて地方税ということになりますね。固定資産税は建物を壊すか他人に所有権を移転しない限りはずっと課税され続けますが、不動産取得税は取得したときの1回だけの課税ということで、どうしても見逃しがち?になってしまっているところも多少はあるのではないでしょうか。このように感じる理由もこれから述べていこうと思います。
まず、土地を取得したときに課税される不動産取得税についてお話していきたいと思います。ポイントは不動産取得税の軽減になります。簡単に説明しますと住宅が建っている土地(住宅用の土地です。たとえば店舗用の土地だと軽減にはなりません。)には軽減が適用されるのです。軽減される額は次のうちのいずいれか多い方の額になります。
・45,000円
・土地の1㎡あたりの価格×住宅の床面積の2倍×3%
ちょっと難しいかもしれませんが、簡単に言うと最低でも45,000円は安くなるということです。そして、土地の面積で最高で200㎡まで軽減がきくことになります。実はこの軽減が適用されるのに、軽減されずそのまま支払っている人が意外と多くいるみたいですよ。
家を新築する際には、ほとんどの方は土地も同時に購入しています。中にはもともと土地をもっている方や親の土地の上に住宅を新築する方もいるかと思いますが、そういったケースではそもそも土地を取得していないので住宅を新築しても土地の不動産取得税は課税されることはありません。取得していないわけですから。
ですので、今回は土地と住宅を一緒に取得したケースでご説明したいと思います。
まず、一つめのパターンが建売の住宅を購入したときです。このパターンではすでに土地を買ったときには住宅が完成している状態になっています。ですので、不動産取得税を扱っている県税事務所では今回、新しく取得した土地の上にはすでに住宅が建っているということで、最初から不動産取得税の軽減を適用させているところがほとんどになります。
ですので、軽減がもれてしまっているということはないということになります。
次に二つ目のパターンが土地を最初に購入してそれから住宅を建てるケースです。その前に不動産取得税の土地の軽減が適用される要件の一つに土地を取得した日から3年以内に住宅を建てるというものがあります。要するに土地を先に購入すると、土地を購入した時点ではまだ住宅が建っていないので不動産取得税の軽減の対象にはなりません。なので県税事務所から送られてきた不動産取得税の納付書で軽減が適用されていない状態で支払うことになります。ところが、その後、購入した土地の上に住宅を3年以内に新築した場合には軽減の対象になるのです。そこで、県税事務所に住宅を新築したということで軽減の申告をする必要が出てきます。この申告をしないと軽減が適用されないまま払い損になってしまうので注意が必要です。
県税事務所の中には、どこまで調査しているのかわかりませんが、住宅を建てたということで軽減の申告を促す通知をくれるところがあるのかもしれませんが、あまり期待しないほうがいいのではと思います。しっかりとこのような軽減の知識を身に着けていたほうが損することはありませんからね。
次に、住宅を取得したとき(たとえば店舗などを取得したときには軽減が適用されません)
にも不動産取得税の軽減が適用されることがあります。ポイントになるのは床面積です。
適用要件は、床面積が50㎡以上(戸建意外の貸家住宅については1戸が40㎡以上)240㎡以下になります。
簡単に説明しますと小さすぎる住宅(50㎡未満)や大きすぎる住宅(250㎡の家など)には軽減がまったく適用されないということです。ですので、49㎡の家を建てるのであれば50㎡にしてもいいのかと思います。ただ、これも一概に言えないところがありまして、不動産取得税は軽減が適用されるのでいいのですが、今度は固定資産税が取得した翌年から毎年かかることになるということです。固定資産税は基本的に面積が大きくなると税額も上がることになるので、不動産取得税を払いたくないばかりに面積を上乗せするのか、それとも毎年かかる固定資産税を少しでも安くしたいのかなど考えどころになるかもしれません。